Con los alquileres por las nubes y el precio de venta de inmuebles también disparado, no es de extrañar que más de uno y de dos se planteen vivir en un local comercial que ya tengan en propiedad o que planeen adquirir. ¿Qué dice nuestra legislación sobre este tema? ¿Se puede vivir en un local comercial?
¿Puedo vivir en mi local comercial?
Por definición, un local comercial es un lugar físico en el que un comerciante lleva a cabo su actividad y atiende al público. Es decir, se trata de un inmueble cuya finalidad es la de desarrollar en él una actividad económica.
Atendiendo a esta definición, podemos afirmar que la regla general es que no se puede vivir en un local comercial, porque no se trata de una construcción que cumpla con los requisitos necesarios para poder vivir en ella en condiciones de salubridad y seguridad. De hecho, este tipo de inmuebles no tienen concedida una cédula de habitabilidad por parte del Ayuntamiento del municipio en el que se encuentran.
Sin embargo, seguro que paseando por tu ciudad has visto más de uno y de dos locales comerciales que operan como vivienda, ¿lo que acabamos decir quiere decir que son casas ilegales? No necesariamente, no puedes vivir en un local comercial, pero sí puedes reconvertir un inmueble de este tipo en una vivienda. Para ello, vas a necesitar contar con el apoyo de profesionales como los de ARKespai para diseñar tu proyecto y hacer una serie de trámites administrativos que luego veremos.
Requisitos para vivir en un bajo comercial
Como acabamos de señalar, para que puedas vivir en un bajo comercial tienes que reconvertirlo en vivienda, pero esto no siempre es posible, es necesario que el inmueble cumpla una serie de requisitos que permitan cambiar su uso.
Normativa de la comunidad y del Ayuntamiento
Lo primero que tienes que tener claro es sí el proyecto es viable. Revisa bien la ordenanza de urbanismo de tu municipio para saber si esta permite la reconversión de locales en viviendas porque, si no es así, puedes meterte en un problema.
Una vez que tengas claro que la normativa sí permite el cambio, tienes que consultar con este tema con la comunidad de vecinos. La regla general es que, si los estatutos o normas de funcionamiento interno no lo prohiben, esto está permitido.
Dado que la obra suele implicar una serie de modificaciones a nivel estético y en la estructura del edificio, se requiere el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Características del local
Que la normativa y la comunidad de propietarios lo permitan no quiere decir que el cambio de local a vivienda se pueda hacer sí o sí. Para que esto suceda, el inmueble debe cumplir una serie de requisitos básicos.
- Tener una superficie útil mínima de 40 metros cuadrados habitables.
- Que la altura entre el suelo y el techo sea, al menos, de 2,5 metros.
- Que los baños y la cocina tengan salida de humos.
- Que el local esté a nivel rasante del suelo, no bajo suelo.
- La fachada exterior debe tener una anchura mínima para poder instalar ventanas.
¿Te pueden denunciar por vivir en un local?
Legalmente no puedes vivir en un local hasta que no hayas realizado las obras necesarias y hayas obtenido una cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación por parte del Ayuntamiento.
Si los papeles no están en regla y alguien descubre que estás viviendo en un local comercial, te pueden denunciar.
¿Y puede haber multas?
Si te denunciar por estar viviendo en un inmueble que no tiene licencia para operar como vivienda, se va a instruir un expediente y te van a dar un plazo para que legalices la situación. Pasado el tiempo que te concede el Ayuntamiento, si no puedes demostrar que lo tienes todo en orden, la sanción puede ser de hasta 3.000 euros.
En caso de que seas propietario de un local y decidas sacarle rendimiento alquilándolo como vivienda sin haber hecho antes el cambio de uso, te puedes ver envuelto en un problema muy grave. El importe de la multa depende de la normativa municipal, pero en ciudades como Barcelona puede llegar a ser de hasta 90.000 euros.
Además, tu inquilino ya no puede vivir en el inmueble, lo que le habilita para exigirte una indemnización por los daños que le has causado.
¿Te puedes empadronar en un local comercial?
El padrón es un registro oficial en el que constan los habitantes de una determinada población. Al ser un listado de gestión municipal, está claro que la inscripción en el mismo solo está disponible para aquellos que acrediten que residen en una vivienda que esté legalmente catalogada como tal. Esto implica que no te puedes empadonar en un local comercial, porque no tiene la consideración de vivienda.
Tampoco vas a poder contratar suministros básicos como el agua, la luz o el gas (a nivel doméstico) porque el inmueble carece de licencia de primera ocupación.
Una vez finalizadas las obras en el local, el director de obra emite un certificado final de obra que hay que presentar ante el Ayuntamiento. Si todo es correcto, la Administración expedirá la licencia de primera ocupación.
Después hay que regularizar la vivienda en el Registro y en el Catastro. Para ello, es necesario acudir al Notario a fin de que elabore unas escrituras para la nueva propiedad y proceder a inscribir el inmueble como vivienda, perdiendo entonces este su condición de local comercial.
Una vez que todos los trámites están listos, se puede solicitar el empadronamiento en el inmueble. Si no es una casa en la que vayas a vivir, cuando tengas todo el papeleo listo y los trámites administrativos completados puedes ponerla a la venta o en alquiler sin ningún problema.
Aunque puede parecer algo complejo, lo cierto es que el cambio de local comercial a vivienda no es tan complicado. Los técnicos tienen ya mucha experiencia en esta materia, y para los Ayuntamientos tampoco es nada extraño que se solicite el cambio de uso de un inmueble. Si quieres ahorrarte problemas y disfrutar al máximo de tu casa, hazlo todo de forma legal desde el principio.
